Le dispositif LMNP: fonctionnement et avantages

Le statut de loueur Meublé Non Professionnel donne droit à divers avantages fiscaux. Il génère en effet des revenus soumis au régime des BIC, ou Bénéfices Industriels et Commerciaux, et à ce titre profite des particularités de ce système, notamment de la déduction des charges dans le calcul des recettes imposables par le biais du traitement spécifique des amortissements. Mais le dispositif lmnp va plus loin. Comme il s’applique à un secteur vital de l’économie, l’immobilier, et parfois à des biens immobiliers dont la pénurie est avérée, les gouvernements successifs ont favorisé ces investissements locatifs en maintenant leurs conditions privilégiées malgré les rabots successifs des niches fiscales.

Le principe du dispositif LMNP

Le dispositif LMNP (vous pouvez aussi voir le principe du LMNP en video)est destiné à toutes les personnes désirant s’assurer d’une rente défiscalisée à long terme, utile complément à un plan épargne retraite. Il permet un placement immobilier de choix où la constitution facilitée d’un patrimoine immobilier va de pair avec des revenus réguliers non soumis à l’impôt. Pour bénéficier du statut de loueur Meublé Non Professionnel, il suffit de se porter acquéreur d’un bien immobilier et de le louer meublé à usage d’habitation. L’investissement locatif ne doit pas produire plus de 23 000€ annuels en recettes brutes, ni plus de 50 % des ressources globales du loueur: en dépassant ces plafonds, celui-ci entrerait dans la catégorie de la location meublée professionnelle qui n’est pas assujettie aux mêmes règles de défiscalisation.

Plus en détail voici comment cela fonctionne.

Si l’investissement immobilier locatif a donné lieu à un prêt, alors les intérêts de ce prêt seront pris en compte dans les charges déductibles. Mais pas seulement. En effet, l’aspect locatif de l’investissement apparaît dans le décompte des amortissements, immobilier d’abord, mais aussi mobilier, en vertu même de la nature de la location. Tant que les recettes générées par les loyers sont inférieures au coût de l’intérêt, et c’est souvent le cas les premières années, aucun revenu dégagé dans l’exercice ne sera imposable. Lorsque les recettes excèdent le remboursement du crédit, l’avantage fiscal des amortissements entre en jeu. C’est eux qui vont permettre de réduire la part des revenus imposables, voire de la réduire à zéro: les loyers génèrent alors des recettes partiellement ou totalement défiscalisées.

Les différents avantages du LMNP

L’intérêt du LMNP est donc double. Premier avantage: les loyers non imposés servant au remboursement des intérêts, le bien immobilier est intégré au patrimoine d’un individu à coût minime. Le second avantage tient à la déduction des charges immobilières des loyers reçus, qui permet au propriétaire de recevoir des revenus nets d’impôts.

Il faut aussi signaler le cas des acquisitions de logements neufs dans les résidences avec services, comprenant notamment les résidences étudiantes et les EHPAD pour les personnes âgées. Le placement immobilier dans ce type de bâtiments a été particulièrement encouragé par les pouvoirs publics: de là les avantages fiscaux conférés aux propriétaires, mais aussi le remboursement de la TVA, ce qui annule de fait presque un cinquième de l’investissement locatif initial. Dans ce cadre, le versement des loyers est assuré par une société gestionnaire à travers un bail commercial: même sans occupation des logements, les revenus sont garantis pour le propriétaire.

Comme on l’a vu, le dispositif LMNP est un mécanisme sécurisé pour qui désire s’assurer un revenu complémentaire à long terme. Pour investir dans les meilleures conditions, il est toutefois souhaitable de demander conseil à un spécialiste en gestion de patrimoine ou à un expert fiscal.

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