Neuf vs ancien : le match de l’investissement locatif idéal

L’investissement locatif est la solution privilégiée par les Français pour se constituer un patrimoine et améliorer leurs revenus à l’approche de la retraite. Il faut dire que les différents dispositifs d’État encouragent ce type de projet. Mais l’investissement dans un bien immobilier neuf est-il véritablement un bon plan ? Faut-il envisager l’acquisition d’un bien ancien ? Notre avis sur la question.

Pourquoi préférer le neuf ?

L’achat d’un appartement neuf semble être l’investissement locatif le plus adéquat, mais comment expliquer un tel engouement vers les biens tout juste sortis de terre ? Il s’agit tout d’abord d’un effet d’aubaine puisque le dispositif Pinel ‒ très attractif pour les investisseurs grâce à ses possibilités de défiscalisation ‒ récompensait initialement l’investissement locatif dans le neuf. L’un des objectifs de la loi Pinel consistait à soutenir la construction pour renforcer le secteur du BTP tout en offrant aux personnes à revenus modestes la possibilité de se loger dans des zones en situation de tension immobilière. Ensuite, d’autres excellentes raisons sont venues s’agglomérer autour de ce type d’investissement. On citera d’abord des raisons économico-écologiques. Car les appartements neufs construits pour être éligibles à la loi Pinel affichent le label RT 2012, signe du niveau de performances énergétiques. Le bien acquis est donc moins polluant et moins gourmand en énergie. Le neuf est également apprécié pour son côté fonctionnel. Les normes pour accueillir des personnes à mobilité réduites y sont respectées et les pièces sont conçues selon un mode de vie contemporain. Et côté esthétique, les programmes immobiliers rivalisent d’ingéniosité pour offrir à leurs occupants un cadre de vie privilégié.

Quid de l’ancien ?

Il est aujourd’hui possible de bénéficier d’avantages en investissant dans l’ancien. Le dispositif Pinel intègre désormais les biens anciens à condition d’y consacrer des travaux de rénovation importants et permettant l’obtention de labels venant appuyer un bon niveau de performance énergétique. Le dispositif Denormandie ‒ qui calque ses déductions fiscales sur le système Pinel ‒ s’adresse exclusivement aux biens anciens puisqu’il vise à réhabiliter les logements dans les quartiers dégradés de centre-ville. Par contre, là encore, un quart de l’investissement doit porter sur des travaux de réhabilitation et le zonage est encore plus restreint. Face à l’ensemble de ces conditions, il paraît donc plus évident de réaliser un investissement locatif à partir de l’achat d’un appartement neuf. Rappelons qu’en contrepartie de la réduction d’impôt créditée au bénéficiaire du dispositif Pinel, le logement doit être loué à un prix raisonnable pendant une durée minimale de six ans. Dans le cadre de la location, un logement neuf est plus facile à gérer pour les propriétaires puisqu’aucun travaux ne seront à prévoir pendant toute la durée de location.

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